Compra de propiedades que han pasado a manos de un banco
Existe mucho inters hoy en da por comprar propiedades que han pasado a manos de un banco. Hay mucha informacin, a favor y en contra, rondando acerca de este tema. Con frecuencia, la informacin ofrecida est a la venta, con la promesa de que uno puede ganar un montn de dinero con poco esfuerzo si conoce la frmula secreta. El hecho es que no hay secretos y que, en realidad, ganar dinero exige esfuerzo.

Qu significa REO?
REO es una sigla en ingls que significa Real Estate Owned (que ha pasado a manos de empresas que se dedican a los bienes races). Se trata de propiedades que han sido sometidas a ejecucin hipotecaria y que ahora estn en manos del banco o la compaa hipotecaria. No es lo mismo que una propiedad que est en venta a travs de una subasta por ejecucin hipotecaria. Al comprar una propiedad en venta por ejecucin hipotecaria, usted debe pagar como mnimo el saldo del prstamo ms los intereses y otros cargos acumulados durante el proceso de ejecucin hipotecaria. Tambin debe estar preparado para pagar con efectivo en mano. Y, por si eso fuera poco, recibir la propiedad 100% tal como est. Eso podra incluir gravmenes preexistentes e incluso ocupantes que tengan que ser desalojados. La compra de una propiedad REO, por el contrario, es una transaccin mucho ms limpia y atractiva. La propiedad ha pasado a manos del banco porque no encontr un comprador durante la subasta por ejecucin hipotecaria. El banco se ocupa de cancelar los gravmenes por impuestos, de desalojar a los ocupantes si es necesario y, en general, de hacer los preparativos para la emisin de una pliza de seguro de ttulo de propiedad a favor del comprador en el momento del cierre. Tenga en cuenta que las ventas de propiedades REO pueden estar exentas de los requisitos normales de revelacin de informacin. En California, por ejemplo, se exime a los bancos de entregar la Declaracin informativa de transferencia, un documento en el que normalmente el vendedor debe informarle sobre cualquier defecto del que tenga conocimiento.

Se trata de una ganga?
Comnmente se supone que cualquier REO debe ser una ganga y una oportunidad para ganar dinero fcilmente. Esto, simplemente, no es cierto. Debe tener mucho cuidado al comprar una vivienda REO si su intencin es hacer dinero. Si bien es verdad que el banco generalmente est ansioso por venderla rpidamente, tambin est fuertemente motivado para obtener todo lo que pueda por ella. Al analizar el valor de una propiedad REO, comprelo detenidamente con el de ventas similares realizadas en el vecindario y asegrese de tomar en cuenta el tiempo y el costo que implicara cualquier trabajo de reparacin o remodelacin que se necesite para preparar la casa a los fines de su reventa. Si bien existen gangas que ofrecen la posibilidad de ganar dinero y a mucha gente le va muy bien comprando propiedades ejecutadas, tambin hay muchas propiedades REO que no son buenas oportunidades y que no tienen probabilidades de generar una ganancia.

Est listo para hacer una oferta?
Por lo general, el banco tiene un departamento de transacciones REO con el que usted deber tratar si le compra una propiedad REO. Comnmente, el departamento de transacciones REO utiliza un agente con mandato de venta para que incluya sus propiedades REO en el Servicio de listas mltiples de propiedades en venta (Multiple Listing Service, MLS) local. Antes de hacer una oferta, pngase en contacto con el agente de ventas o con el departamento de transacciones REO del banco para averiguar todo lo que pueda sobre lo que sepan acerca del estado en que se encuentra la propiedad y sobre el proceso a travs del cual reciben las ofertas. Dado que los bancos casi siempre venden las propiedades REO como estn, lo mejor es que se asegure e incluya una clusula que estipule que la oferta depender del resultado de la inspeccin, lo que le dar tiempo para determinar si existen daos ocultos y cancelar la oferta si los encuentra. Igual que el caso de cualquier oferta de compra de bienes races, su oferta ser ms atractiva si puede incluir documentacin de su capacidad de pago, como una carta de aprobacin preliminar emitida por un prestamista. Una vez que haya hecho la oferta, lo ms probable es que el banco realice una contra-oferta. Luego, quedar a su criterio decidir si acepta esa contra-oferta o presenta otra propuesta en respuesta a la misma. Tenga en cuenta que se trata de un proceso que probablemente involucre a muchos individuos del banco y que stos no trabajan a la noche ni los fines de semana. No es inusual que el proceso de ofertas y contra-ofertas dure das o incluso semanas.